Mondelinge afspraken, de compromis, uw rechten en plichten op een rijtje gezet.

12/5/2021 Mondelinge afspraken, de compromis, uw rechten en plichten op een rijtje gezet.

 

 

 

Onze vastgoedadviseur Filip legt uit: bekijk de video hierboven. 

 

Een woning op het oog? Deze rechten en plichten zijn belangrijk!

Kandidaat-kopers hebben na het bezoeken van hun droomwoning heel wat vragen. Met ‘Hoe moet het nu verder?’, als meest prangende. Wie begeleidt u beter in uw potentiële koop, dan de immomakelaar?

 

 

Concrete interesse in de aankoop van de woning?

Dan contacteert uw immomakelaar best zo snel mogelijk de verkopende partij. U kan zeker zijn van ondersteuning en begeleiding doorheen het volledige traject. Beslissingen kunnen we niet maken: als makelaars werken wij met een ‘opdracht tot bemiddeling bij de verkoop van een onroerend goed’ en zijn we bijgevolg niet gemandateerd om te handelen in naam van de verkoper.

 

 

Een bod uitbrengen op een woning?

De eerste stap in de richting van de aankoop van uw stukje vastgoed aan zee, of elders, is de ondertekening van ‘een bod tot aankoop’: dit document wordt ter plaatse getekend ofwel gemaild naar de betreffende partijen.

 

 

> Het is interessant steeds te vermelden dat u dit bod uitbrengt, onder voorbehoud van een lening bij de bank!

 

Aangezien met dit bod ook een mondelinge afspraak gemaakt wordt, is het desbetreffend pand voorlopig ‘gereserveerd’ voor u. Zolang deze termijn loopt, zijn andere kandidaten niet in staat een bod uit te brengen.

 

Deze mondelinge overeenkomst gunt de makelaar even de tijd om het uitgebrachte bod bij de eigenaar te gaan verdedigen. Indien de eigenaar akkoord gaat en tegentekent, wordt een compromis opgemaakt.

 

 

Een compromis ondertekenen?

Naast de term ‘compromis’, spreekt men ook over het opstellen van een ‘voorlopige verkoopovereenkomst’. Beide benamingen laten echter ten onrechte uitschijnen dat zowel de koper als de verkoper de overeenkomst nog kunnen verbreken.

 

 

 

 

 

 

 

 

En dat klopt niet: de verkoop is gesloten, van zodra een verkoper zich schriftelijk verbindt het goed over te dragen aan een koper, die ermee akkoord gaat de daarvoor bepaalde prijs te betalen. Of er nu reeds een voorschot betaald werd of niet, geen van beide partijen kan nog terug.

 

De zogenaamde ‘voorlopige’ verkoopovereenkomst, die bij deze gelegenheid wordt opgemaakt, is dus allesbehalve voorlopig. Spreek dus liever van de onderhandse verkoopovereenkomst, deze benaming dekt beter de lading.

 

 

Een goede verkoopovereenkomst afsluiten

Het is cruciaal de onderhandse verkoopovereenkomst zo volledig en duidelijk mogelijk op te stellen. Op die manier is voor discussie geen ruimte mogelijk. De onderhandse verkoopovereenkomst vormt het bewijs voor de partijen dat het contract is gesloten en zal later dienen als basis voor de notariële akte. Tussen het ondertekenen van beide verloopt maximaal vier maanden, binnen deze termijn dienen ook de registratierechten te worden betaald.

 

> Mocht één van de partijen overlijden tijdens deze periode, gaan de rechten en plichten aangegaan bij de onderhandse verkoopovereenkomst automatisch over op de erfgenamen.

 

Zulke definitieve documenten opstellen is verre van eenvoudig. Wie een vastgoedmakelaar onder de arm neemt, zal met zekerheid kunnen handelen. Een betrouwbaar en onderbouwd (ver)koopdossier is het gevolg van een hele reeks opzoekingen: stedenbouwkundige inlichtingen, een bodemattest, een uittreksel van de kadastrale legger, onderzoek voorkooprecht …

 

Zonder deze voorbereiding, zou het opmaken van de notariële akte in conflict kunnen verlopen.

 

 

De notariële akte

De notariële akte vindt zijn basis in de onderhandse verkoopovereenkomst. Wat niet opgenomen werd in die laatste, kan niet zonder het akkoord van de partijen neergeschreven worden in de notariële akte.

 

De notaris mag geen lasten of voorwaarden eigenmachtig veranderen, hij moet telkens beide partijen raadplegen.

 

 

Het belang van een verkoopovereenkomst in heldere taal

Een woning kopen, is voor de meeste kopers een belangrijke en grote investering. De verkoopovereenkomst - of het ‘compromis’, ondertekenen, is een sleutelmoment. Een verkoopovereenkomst moet zo duidelijk en volledig mogelijk zijn, zodat er achteraf geen ruimte is voor discussies.

 

De tekst moet juridisch perfect in orde zijn, en tegelijk ook leesbaar en toegankelijk.

 

 

 

 

Extra: welke problemen kunnen opduiken bij het opstellen van een verkoopovereenkomst?

In verband met de verkopende partij

  • Is de persoon die zich als verkoper voordoet wel de enige eigenaar;
  • Behoort de woning na het overlijden van één van de ouders, niet toe aan de andere ouder én aan de kinderen en mogelijk ook aan de schoonkinderen? In dit geval moeten alle mede-eigenaars akkoord gaan en de verkoopovereenkomst ondertekenen.
  • Zijn de eigenaars allen meerderjarig;
  • Is er onder hen geen onbekwame of gefailleerde;
  • Is de verkoper in regel met zijn belastingen (directe en BTW)? Pas dan kan de verkoop normaal verlopen.

 

In verband met de kopende partij

  • Beschikt de geïnteresseerde koper over voldoende financiële middelen om het goed aan te kopen;
  • Kan hij een hypothecair krediet bekomen;
  • Koopt de koper aan voor zichzelf of (ook) voor een vennootschap;
  • Moet er geen beding van aanwas worden voorzien?

 

In verband met het verkochte eigendom

  • Is het verkochte goed duidelijk omschreven;
  • Werden de oppervlakte en de kadastrale gegevens gecontroleerd;
  • Is het verkochte eigendom niet overbelast met hypothecaire leningen en andere schulden;
  • Rust er geen onroerend beslag op het verkochte eigendom;
  • Zijn er erfdienstbaarheden;
  • Rust er geen vruchtgebruik of een recht van bewoning op;
  • Is het eigendom verhuurd? Zo ja, wat is de huurtoestand; wanneer kan er worden opgezegd; is er een huurwaarborg?

In verband met de administratieve formaliteiten

  • Is het bodemattest aanwezig;
  • Moet er geen voorafgaandelijk bodemonderzoek gebeuren;
  • Is het goed niet geklasseerd als monument, stads- of dorpsgezicht;
  • Maakt het misschien deel uit van het archeologisch patrimonium;
  • Is het energieprestatiecertificaat aanwezig;
  • Is er een attest voor de elektrische keuring;
  • Is er een stookolietank; is die gekeurd?

 

In verband met de voorkooprechten

  • Is er een voorkooprecht ingevolge de Vlaamse Wooncode of andere wetgevingen;
  • Gaat de pachter zijn recht van voorkoop uitoefenen;
  • Ligt het eigendom in een ruilverkaveling?

 

In verband met de stedenbouwkundige bestemming van het goed

  • Is de woning stedenbouwkundig gezien niet zonevreemd;
  • Is de woning niet getroffen door de rooilijn;
  • Zijn er stedenbouwkundige overtredingen?

 

In verband met de fiscaliteit

  • Kan de verkoping plaatsvinden onder het stelsel van de BTW;
  • Kan de koper genieten van bepaalde verminderingen van registratierechten;
  • Kan de verkoper genieten van teruggave van registratierechten?

 

 

 

Gratis waarde-/kostenberekening

Vraagt u zich af hoeveel uw eigendom waard is, of wat de eventuele verhuurprijs kan bedragen? Of bent u eerder benieuwd naar wat de syndicuskosten voor uw eigendom bij Euro Immo zouden zijn? Klik op één van de calculatoren en uw vraag wordt gratis berekend.

Verkoopwaarde Verhuurwaarde Beheerkost