Beslissingen nemen op een algemene vergadering van mede-eigendom
Bent u eigenaar van een appartement dat deel uitmaakt van een mede-eigendom? Dan wordt u minstens één keer per jaar door de syndicus uitgenodigd op een verplichte algemene vergadering. U heeft er alle baat bij aanwezig te zijn op deze jaarlijkse vergadering, aangezien er dikwijls belangrijke beslissingen gemaakt worden. Maar hoe worden die gemaakt? Als syndicusexpert met bakken ervaring in het leiden van zo’n AV, vertelt Euro Immo het u graag.
Ellen van onze dienst Syndic legt uit: bekijk de video hierboven.
Aanwezigheidsquorum
Deze essentiële bijeenkomst kan pas starten indien minstens 50% + 1 van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd zijn. Alsook wanneer 50% + 1 aandelen vertegenwoordigd zijn.
Wanneer de aanwezigen minstens ¾ van de gemeenschappelijke delen bezitten, is het toegestaan dat minder dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig is. In dat geval zijn de beslissingen van de vergadering ook geldig.
Indien in een eerste algemene vergadering niet kan doorgaan door een tekort aan aanwezigheden of aandelen, dient men een tweede algemene vergadering te organiseren. Deze kan doorgaan ongeacht het aantal aanwezige mede-eigenaars. De volmachten die men op de eerste vergadering heeft afgegeven, zijn geldig op een tweede vergadering.
=> Om een tweede vergadering te vermijden, stuurt Euro Immo niet alleen een volmachtformulier mee bij de uitnodiging, maar ook een herinnering enkele dagen op voorhand. Zo vergeten eigenaren die niet aanwezig kunnen zijn, hun volmachtformulier niet in te vullen.
Waarover wordt er vergaderd?
De agenda dient 15 dagen voor de datum van de algemene vergadering verstuurd te worden. Door deze dagorde tijdig te versturen kan er gefocust worden op specifieke onderwerpen en bijbehorende belangrijke beslissingen.
Beslissingen nemen
Zulke beslissingen komen tot stand na stemming van alle mede-eigenaren en zijn onderhevig aan wettelijke stemvereisten: afhankelijk van het behandelde onderwerp, het belang ervan voor de werking van de mede-eigendom en de budgettaire gevolgen voor het beheer van de rekeningen van de mede-eigendom.
Wie gebruikt, betaalt en wie betaalt, beslist
De stem/het aantal stemmen van een eigenaar komt overeen met zijn aandeel in de gemeenschappelijke ruimtes. Zo zal niet iedereen meebetalen voor een nieuwe hydrofoor voor de appartementen, of iemand zonder wagen bijdragen aan de vernieuwing van de parkeergarage.
Wettelijke stemvereiste tijdens de algemene vergadering
Aangezien onze syndicus uw residentie beheert als een goede huisvader, mogen er vanzelfsprekende herstellingen zonder stemvereisten worden uitgevoerd.
Toch worden de meeste beslissingen binnen de AV pas bij een volstrekte meerderheid genomen: het aanstellen van een beheerraad. Kwijting geven aan de rekencommissaris of het goedkeuren van de boekhouding. In deze gevallen moet er dus 50% + 1 van de aanwezigen akkoord gaan.
Er zijn echter een aantal uitzonderingen. Bepaalde beslissingen vereisen een gekwalificeerde meerderheid van stemmen (4/5 of 75%) of zelfs eenparigheid van stemmen.
Indien het gaat over werkzaamheden in de gemeenschappelijke ruimtes. Denk aan een vernieuwing, een wijziging of een verbetering? Dan wordt een stemvereiste van ⅔ meerderheid opgelegd. Het plaatsen van een luifel wijzigt bijvoorbeeld het uitzicht van een gebouw, hiervoor is dus zo’n meerderheid van ⅔ nodig.
Een ⅘ meerderheid is verplicht wanneer de beslissing invloed heeft op een statuut en/of bestemming van een gebouw. Men moet dus minimaal 80% van de stemmen binnenhalen wanneer er sprake is van:
- De wijziging van de statuten in verband met het gemeenschappelijke karakter van de partijen;
- nieuwe onroerende goederen die gemeenschappelijk worden;
- substantiële restauratie- of verbouwingwerkzaamheden op het niveau van het gebouw;
- het (gedeeltelijk) verdelen of herenigen van een kavel/meerdere kavels;
- en/of een verandering in de verdeling van de kosten van mede-eigendom.
Wanneer beslist moet worden over de verdeling van de aandelen van de mede-eigendom of andere wijzigingen in de basisakte dan geldt eenparigheid van stemmen. Enkel een unanieme uitslag wordt dan aanvaard. Blanco of ongeldige stemmen worden in geen van de gevallen meegeteld.
Na de stemming
Op het einde van de algemene vergadering wordt een verslag opgemaakt waarin de genomen beslissingen schriftelijk vastgelegd worden.
De voorzitter, secretaris en de aanwezige mede-eigenaren/vertegenwoordigers dienen het verslag te ondertekenen. Dit document is een wettelijke verplichting en wordt (binnen de 30 dagen) bij elke mede-eigenaar bezorgd, ook wanneer die afwezig was tijdens de besprekingen.
Niet akkoord, en nu?
Bent u het niet eens met het besluit van de algemene vergadering? Dan heeft u 4 maanden de tijd om naar de rechtbank te stappen, waar een vrederechter kan overgaan tot een nietigverklaring.
Een ideale algemene vergadering
Euro Immo streeft naar vlotte algemene vergaderingen. Als syndicus zorgen wij ervoor dat de vergadering verloopt zoals het hoort: volgens de wettelijke en hoffelijke regels.
