Wet op de mede-eigendom
U bezit een appartement of gedeelde eigendom, dan is het handig om even stil te staan bij de nieuwe wet op de mede-eigendom.
Een eerste wijziging in de wetgeving is de ‘versoepeling van de gekwalificeerde meerderheden’. Het is zo dat er door de wetgever verschillende meerderheden voorzien zijn voor diverse beslissingen op een algemene vergadering. Hoe zwaarder de impact van de beslissing, praktisch en financieel, hoe groter de groep eigenaars wordt die akkoord moeten gaan.
Zo werden grote renovatiewerken in het verleden slechts uitgevoerd indien er meer dat 80% van de eigenaars hiermee akkoord ging. Halogeenlampen vervangen door ledlampen bijvoorbeeld, kon dan weer met een meerderheid van 50% beslist worden. Op vandaag worden deze meerderheden, percentages van eigenaars die moeten akkoord gaan, versoepeld. De betaler beslist.
Zo wordt het mogelijk voor eigenaars die afzonderlijk voor een gemeenschappelijk deel betalen om voor dit deel ook afzonderlijk beslissingen te nemen. Zo moest er vroeger, bijvoorbeeld over de vervanging van de toegangspoort tot een garagecomplex, gestemd worden met alle eigenaars van het volledige gebouw. Dan zijn dus de eigenaars van appartementen en de eigenaars van garages.
Sinds 1 januari 2019 kunnen de eigenaars van de garages hierover onderling, zonder de eigenaars van de appartementen, beslissingen nemen. Dit evenwel op voorwaarde dat zij de veranderingswerken ook zelf betalen.
Het oprichten van een reglement ‘interne orde’.
Op heden kenden we 3 grote ‘afsprakenboeken’ omtrent een residentie. Dit zijn de basisakte, het huishoudelijk reglement en het reglement van mede-eigendom.
In de basisakte wordt vooral besproken wie instaat voor welke kosten, welke zaken privatief zijn en welke gemeenschappelijk.
Eenvoudig gesteld wordt hierin beschreven hoe de residentie beheerd wordt.
In het huishoudelijk reglement staan dan weer afspraken die de residentie leefbaar dient te houden voor de bewoners onderling.
Zo wordt er bepaald of er huisdieren mogen gehouden worden, wordt er gewoonlijk gevraagd om de rust te bewaren in het gebouw, hoe het afval gestockeerd dient te worden, enzovoort.
Als laatste is er het reglement van mede-eigendom.
Dit legt alles vast omtrent wat mensen vaak ‘syndic’ noemen. Dit is: de opdracht van de syndicus, de periode waarin de jaarlijkse algemene vergadering plaatsvindt, en dergelijke.
Deze 3 ‘afsprakenboeken’ worden samen de ‘statuten’ genoemd.
Sinds 1 januari 2019 wil de wetgever dit vereenvoudigen en vooral verduidelijken. Hiervoor worden het reglement van mede-eigendom en het huishoudelijk reglement vervangen door het reglement ‘interne orde’.
In sé is dit dus de combinatie van de 2 oude reglementen, maar onder meer aangevuld met alle relevante beslissingen van de algemene vergaderingen vanaf de oprichting van de vereniging van mede-eigenaars. Belangrijke beslissingen blijven dus voor altijd opgenomen in het reglement ‘interne orde’.
Vroeger hadden bvb. potentiële kopers enkel inzage in de verslagen van de algemene vergaderingen van de laatste 3 jaar, waardoor zij soms erg belangrijke informatie over hun aankoop misten. De samenvoeging is dus niet enkel een vereenvoudiging, maar evenwel de nodige uitbreiding.
Finaal krijgen we dus statuten met 2 i.p.v. 3 onderdelen, namelijk: de basisakte en het reglement ‘interne orde’.
De verplichting reservekapitaal.
Sinds 1 januari 2019 is men verplicht een reservekapitaal aan te leggen voor minimaal 5% van de ‘normale’ jaarlijkse kosten. Deze verplichting start van zodra het gebouw 5 jaar bewoond is. Het bedrag wordt op een spaarrekening geplaatst van de Vereniging van Mede-Eigenaars.
Wat is nu precies een reservefonds?
Wel, in feite zijn er 2 grote types rekeningen: het werkkapitaal en het reservefonds.
Het werkkapitaal kunt u het best vergelijken met de zichtrekening van het gebouw. Als syndicus beschikken wij over dit werkkapitaal om algemene facturen, het hele jaar door, mee te betalen. Denk hierbij aan de poetsploeg, de brandverzekering, de liftfirma, enzovoort. Op het einde van het jaar wordt dan nagegaan hoeveel van dit werkkapitaal is gebruikt en dat resulteert dan in uw jaarlijkse afrekening, zodat we opnieuw het werkkapitaal kunnen aanvullen om het jaar daarop alle facturen te betalen. Mocht u uw privatief ooit verkopen, dan krijgt u uw aandeel in het werkkapitaal integraal terug.
Het reservefonds waar sinds dit jaar dus jaarlijks een minimum in moet gestort worden, kunt u het best vergelijken met de spaarrekening van het gebouw. Deze wordt jaar na jaar bijgevuld om te vermijden dat u ooit een gevelrenovatie, vernieuwing van de lift of andere grote kosten ineens moet ophoesten. Deze rekening kan enkel worden gebruikt mits beslissing van de algemene vergadering.
Wanneer u uw privatief verkoopt, dan blijft dit geld op de spaarrekening van het gebouw staan. U moet dit dus zien als een ‘investering’ in uw appartement, net zoals u bij u thuis ook af en toe iets vernieuwt.
Opvragingen voor werkkapitaal en opvragingen voor reservefonds gebeuren steeds via afzonderlijke facturen, te betalen op afzonderlijke rekeningen. Elk jaar kunt u op uw detailfactuur zowel uw aandeel in het werkkapitaal als uw aandeel in het reservefonds raadplegen. De VME wordt bevoorrecht schuldeiser. Vanaf 1 januari 2019 zal bij een wanbetaling of faillissement, de VME ook als bevoorrecht schuldeiser worden aanzien.
Verantwoordelijkheid mede-eigenaars naar huurders toe.
De verslagen van de Algemene Vergaderingen, dus de beslissingen, moeten worden gecommuniceerd naar de huurders op jaarbasis. Hierrond heeft de syndicus inmiddels het nodige gecommuniceerd met alle mede-eigenaars. Wij als syndicus kunnen hiervoor zorgen, mits de uitdrukkelijke toestemming van de huurders.
Wettelijke verplichting contract syndicus en vereniging van mede-eigenaars.
De wet wenst een schriftelijke overeenkomst tussen de vereniging van mede-eigenaars en de syndicus. Dit is een wettelijke verplichting waar er controle op gebeurt door de federale overheidsdienst economie.
Aanpassing privatieve delen t.o.v. gemeenschappelijke delen.
Als men vroeger een aanpassing deed aan privatieve delen die invloed had op de gemeenschappelijke delen, moest een algemene vergadering zich hierover uitspreken.
Na 1 januari 2019 is dit duidelijker geregeld. De respectievelijke mede-eigenaar moet een dergelijke wijziging aangetekend melden aan de syndicus. De syndicus op zijn beurt heeft dan 2 maanden de tijd om een beslissing te formuleren. De syndicus heeft het recht om eenzijdig de beslissing te nemen, maar bij twijfel dient de algemene vergadering, of bij uitbreiding een buitengewone algemene vergadering, hierover uitspraak te doen. De eigenaar heeft in het geval van het ontvangen van een goedkeuring 4 maanden de tijd om de aanpassing uit te voeren.
Zo ziet u dat er sinds 1 januari 2019 heel wat veranderd is. Dit waren de belangrijkste punten. Dit artikel vertegenwoordigt uiteraard niet het volledig geheel aan wijzigingen van de wet.
Heeft u vragen of wenst u alle wijzigingen te consulteren? Dan kan u steeds bij ons terecht.
