Verkopen na renovatie: btw, meerwaarde en timing
Volgens Euro Immo Nieuwpoort, actief aan de Belgische kust, krijgen steeds meer eigenaars van recente appartementen of grondig gerenoveerde woningen te maken met vragen over btw en verkoop.
Wanneer valt een pand nog onder de regels van nieuwbouw?
En wanneer wordt u als particulier een “toevallig btw-plichtige”?
Deze kwesties zijn belangrijk voor iedereen die vastgoed bezit of verkoopt in Nieuwpoort, omdat ze rechtstreeks invloed hebben op de verkoopwaarde en het fiscale rendement.
Wanneer wordt u een ‘toevallig btw-plichtige’?
In België verkoopt een particulier zijn woning normaal onder het stelsel van verkooprechten (registratierechten).
Er bestaat echter een uitzondering: als uw woning of appartement nog als “nieuwbouw” wordt beschouwd, kunt u ook onder het btw-stelsel (21 %) verkopen.
In dat geval bent u een toevallig btw-plichtige — ook al bent u geen professionele verkoper.
Dat kan enkel wanneer:
de verkoop van vastgoed geen deel uitmaakt van uw economische activiteit, en
u het pand zelf met btw hebt aangekocht of vernieuwbouwd.
Een woning blijft “nieuw” tot 31 december van het tweede jaar na de eerste ingebruikname of inbezitname.
Voorbeeld: wie in februari 2022 in een nieuwbouw introk, kan tot 31 december 2024 verkopen onder het btw-stelsel.
Waarom kiezen voor verkoop onder btw?
De belangrijkste reden is financieel: u kunt een deel van de btw die u zelf betaalde bij aankoop of renovatieterugvorderen.
Voor verkopers in kuststeden zoals Nieuwpoort, waar veel nieuwbouwappartementen binnen enkele jaren opnieuw op de markt komen, kan dit aantrekkelijk zijn.
De koper betaalt dan wel 21 % btw in plaats van de 12 % verkooprechten (of het 2 % gunsttarief voor een enige gezinswoning).
Dat verschil beïnvloedt het totale prijsplaatje, maar kopers weten dat een pand dat onder btw valt meestal recente bouwkwaliteit en een hogere energieprestatie biedt — twee elementen die op lange termijn waarde toevoegen.
Wat moet u als verkoper doen?
Wie onder het btw-stelsel wil verkopen, moet enkele formaliteiten volgen:
Vermeld de intentie tot verkoop onder btw in zowel de compromis als de notariële akte.
Dien formulier 104.5 in bij het bevoegde btw-kantoor en vermeld het jaar van eerste ingebruikname.
Stort binnen één maand na de notariële akte het verschil aan btw door.
Rekenvoorbeeld:
U kocht destijds een woning met een constructiewaarde van € 175.000 (excl. btw) en verkoopt nu voor € 210.000 (excl. btw).
U ontvangt € 44.100 btw en had eerder € 36.750 betaald; het verschil van € 7.350 moet u doorstorten.
U kunt nooit meer btw recupereren dan wat u oorspronkelijk betaalde.
Renovatie of nieuwbouw? De fiscale grens
Bij een grondige renovatie kijkt de fiscus naar de draagstructuur.
Blijft minder dan 50 % van de oorspronkelijke dragende muren behouden, dan wordt het project als nieuwbouwbeschouwd — met dezelfde btw-regels als een eerste verkoop.
Bij minder ingrijpende renovaties blijft de verkoop onder verkooprechten vallen.
Toch kan timing cruciaal zijn: soms is het voordeliger om te wachten tot de btw-termijn verstrijkt en dan onder verkooprechten te verkopen, terwijl in andere gevallen een snelle verkoop binnen de btw-periode net fiscaal interessant is.
Timing en meerwaarde aan de kust
Volgens Euro Immo Nieuwpoort hangt het optimale verkooptijdstip af van drie factoren:
- de btw-termijn,
- de marktwaarde van vergelijkbare appartementen,
- en de kosten van recente renovaties.
Een appartement dat pas gerenoveerd is, scoort hoger qua energie-efficiëntie en comfort, maar kan tijdelijk duurder uitvallen door de btw-regeling.
In een stijgende markt kan een snelle verkoop toch meer opbrengen dan wachten.
Meer hierover leest u in het artikel
👉 Renovatie of verkoop: ontdek wat voor u de beste keuze is.
