30/12/2021

Wanneer mag de huisbaas de huur opslaan?

Wie een huurovereenkomst afsluit voor een woning, legt bij aanvang de huurprijs vast voor de volledige duurtijd van het contract. Toch is het wettelijk toegestaan de huurprijs jaarlijks te indexeren, aangezien de kosten van levensonderhoud elk jaar toenemen. Zo gaat de huurprijs omhoog, wanneer het leven duurder wordt  en andersom.  De huurwetgeving voorziet in een verplichte formule om een indexatie door te voeren. Euro Immo vat de regels omtrent huurindexatie voor u samen.

Onze commercieel adviseur An legt uit: bekijk de video hierboven. 

Tenzij het speciale voorwaarden betreft, kan de huurprijs van een woning in principe niet gewijzigd worden zolang het huurcontract loopt. Aangezien het belangrijk is dat de huurprijs evenredig is met de (stijgende) levensduurte, kan deze wel geïndexeerd worden. Dit gebeurt echter niet automatisch noch continu, maar jaarlijks en enkel op schriftelijk verzoek van een van de partijen: veronderstel dat het contract een aanvang nam op 1 december 2021, dan kan men vanaf 1 december 2022 een geïndexeerde huurprijs vragen.

Wanneer het een hoofdverblijfplaats betreft en de huurovereenkomst in Vlaanderen schriftelijk is aangegaan na 31 mei 1997, moet de mogelijkheid tot indexatie niet eens uitdrukkelijk in de overeenkomst worden opgenomen.

Hoe wordt de huurprijs geïndexeerd?

Bij de indexatie moet er een wettelijk verplichte formule in acht genomen worden. Die formule luidt: basishuurprijs x nieuw indexcijfer / aanvangsindexcijfer.

  • De basishuurprijs is het bedrag zoals die bij het sluiten van het contract tussen de partijen werd afgesproken. Kosten en lasten die volgens de huurovereenkomst voor rekening van de huurder zijn, mogen niet worden meegeteld.
  • Het nieuwe indexcijfer is de gezondheidsindex van de maand die aan de verjaardag van de inwerkingtreding, en niet van de ondertekening, van de huurovereenkomst voorafgaat.
  • De aanvangsindex is de gezondheidsindex van de maand die voorafgaat aan het in werking treden van de huurovereenkomst.

Voorbeeld: een huurovereenkomst werd gesloten in augustus 2021 en trad in werking op 1 oktober 2021, met een huurprijs van 650 euro. Tot op het einde van de overeenkomst: zal de basisprijs 650 euro bedragen; zal het aanvangsindexcijfer dat van september 2021 zijn; zal het nieuwe indexcijfer dat van de maand september zijn.

Wat als de verhuurder de huurprijs vergeet te indexeren?

Heeft de verhuurder de indexatie niet tijdelijk aangekondigd? Dan gebeurt er in het eerste geval niets, maar de regelgeving voorziet wel de mogelijkheid om de indexatie met terugkerende kracht uit te voeren, ten hoogste 3 maanden terugwerken vanaf de schriftelijke aanvraag. De verhuurder moet de verjaardag van de inwerkingtreding van het huurcontract dus goed in de gaten houden.

De huurprijs indexeren is niet verplicht: het staat de verhuurder vrij om de indexatie een of zelfs meerdere jaren over te slaan. Het kan zijn dat de verhuurder zich niet aan een jaarlijkse indexatie waagt, omdat hij vreest een goede relatie met zijn huurder te verliezen. Het recht de huurprijs nadien te indexeren, blijft behouden, tenzij er uitdrukkelijk afstand van gedaan werd in het huurcontract.

Bij veel huurders leeft het misverstand dat de verhuurder slechts mag teruggaan tot het jaar voordien. Helaas: zelfs als de verhuurder een of meerdere jaren geen indexaties doorvoert, moet deze zich baseren op een bestaande basisformule, wat in sommige gevallen tot straffe huurprijsverhogingen kan leiden.

Wist u dat de huurder ook jaarlijks een indexering kan aanvragen? Deze is echter alleen interessant indien het nieuwe indexcijfer lager ligt dan het cijfer van de aanvangsindex, zodat het indexeren van de huur leidt tot een lagere huurprijs.

Wat als de huurder de huurprijs niet wil betalen?

Wanneer huurders weigeren de geïndexeerde huur te betalen, heeft de verhuurder een jaar tijd een procedure op te starten. Laat de verhuurder die termijn voorbijgaan, dan verliest hij onherroepelijk het recht om de verhogingen terug te eisen.

Op zoek naar de precieze indexcijfers? U kan ze terugvinden op de website van de FOD Economie. Bij vragen hieromtrent helpen onze makelaars u graag verder. Contacteer ons kantoor voor persoonlijk en het meest recente advies.