Wat u moet weten over erfpacht
Wie een woning koopt, koopt niet altijd de grond waarop de woning gebouwd werd. Wanneer die grond de eigendom van de oorspronkelijke eigenaar blijft, noemen wij dit erfpacht. U krijgt als koper enkel het gebruiksrecht, het erfpachtrecht en betaalt jaarlijks een vergoeding aan de eigenaar. Dit is in vele gevallen de gemeente, maar kan ook een bedrijf of een particulier zijn. Let op: erfpacht is een voorbeeld van een situatie waarbij grond en constructie niet samen verkocht worden, het is echter niet de enige mogelijkheid! Er bestaan ook nog zaken zoals opstalrecht etc… Hier lijkt het alsof erfpacht de enige mogelijkheid is.
Onze vastgoedadviseur Filip legt uit: bekijk de video hierboven.
Waarom bestaat erfpacht?
Wanneer een woning en de grond waarop zij staat, niet samen verkocht (kunnen) worden, is er sprake van erfpacht. Wie een woning koopt met erfpacht, betaalt een jaarlijkse vergoeding aan de eigenaar van de grond.
Aan wie moet u erfpacht betalen?
In de meeste gevallen heeft erfpacht betrekking op een grond die de gemeente opgedeeld heeft in een aantal percelen, waar bedrijven en particulieren een woning of pand op neerzetten. In dat geval is de gemeente erfverpachter.
Dit kan echter ook een bedrijf of particulier zelf zijn. Al zijn woningen op basis van particuliere erfpacht moeilijk of niet te financieren. Hypotheekverstrekkers kijken er immers niet naar uit zulke contracten inhoudelijk te beoordelen.
De voordelen van erfpacht
Het genereert inkomsten voor de eigenaar van de grond – de erfverpachter (grondeigenaar is erfVERpachter, de ‘gebruiker’ is de erfpachter), en geeft ook de mogelijkheid om een pand beperkingen op te leggen.
Op het eerste zicht lijkt erfpacht geen voordelen in te houden bij kopers, maar die zijn er zeker wel: een woning op erfpacht aankopen is vaak minder duur, waardoor u voor hetzelfde bedrag een groter pand kan kopen.
Vooral voor starters kan het verschil met erfpacht wellicht betekenen dat zij wel een koopwoning kunnen betalen. Vanwege dat voordeel is er nu een opflakkering van woningen op erfpacht. Een huis aankopen is nu eenmaal geen evidentie meer, aangezien de prijzen op de vastgoedmarkt blijven stijgen sedert sinds januari 2021.
Dan is er ook nog het belastingvoordeel: erfpacht is aftrekbaar en daarom heel interessant voor uw budget!
De nadelen van erfpacht
Er kunnen ook nadelen verbonden zijn aan erfpacht. Het is nu eenmaal mogelijk dat de eigenaar van de grond een aantal eisen stelt bij het opstellen van een contract. Erfpacht is een vrije contractvorm, waardoor de erfverpachter zelf eigen voorwaarden bepaalt. Die voorwaarden kunnen elke vorm aannemen: u mag geen nijverheid voeren, u mag geen bomen (laten) verwijderen, u mag geen zwembad plaatsen, …. De beperkingen opgelegd in het erfpachtcontract hebben niets te maken met bestemmingsplannen of andere gemeentelijke regels. Het is een los contract waar de koper van het pand, de erfpachter, zich aan moet houden.
Daarnaast kan de eigenaar van de grond de erfpachter (erfpacht is GEEN huur) steeds een prijswijziging opleggen als dit contractueel voorzien is. Uiteraard niet zomaar en ook niet zonder beperkingen, maar omdat de contracten erg lang lopen, is ook een kleine prijsstijging ingrijpend. Op het einde van de rit kan de som die u betaald heeft, hoog oplopen.
Erfpacht beëindigen?
Erfpacht houdt op wanneer u de grond koopt van de huidige eigenaar. Over de juiste prijs zal onderhandeld worden tussen de beide partijen. Ook al heeft de huurder reeds 20-50 jaar erfpacht betaald, de verkoopprijs wordt door de erfverpachter bepaald. En wie rekening houdt met de vastgoedmarkt, grondprijzen en inflatie, moet toegeven dat een stuk grond vandaag meer waard is dan 20-50 jaar geleden.
Het opstalrecht
Soms werd aan het erfpachtrecht, een opstalrecht gekoppeld. Dat is het recht om een eigendom te hebben op andermans grond, gedurende een periode van maximaal 50 jaar. Op het einde van de erfpacht, eindigt ook het daaraan gekoppelde opstalrecht. Nu wordt de erfverpachter ook eigenaar van de woning. Hij zal de waarde van de woning moeten vergoeden.
Erfpacht: ja of nee?
Een woning kopen onder erfpacht zullen wij nooit meteen af- of aanraden. Elk geval moet apart bekeken en geëvalueerd worden. Schakel de hulp in van Euro Immo. Wij bekijken het erfpachtcontract met argusogen en laten ons niet verrassen!
