Vernieuwde meldplicht voor huurders die huur als beroepskosten willen aftrekken
De federale regering heeft eind december een aantal nieuwe maatregelen getroffen om de huurinkomstenrapporten van verhuurders nauwkeuriger te maken. Huurders die hun huurwoning beroepsmatig benutten en de huur als zakelijke kost aftrekken, zullen de fiscus vanaf dit jaar extra informatie moeten verstrekken. Op die manier kan de belastingdienst de huurinkomsten bij professioneel gebruik van een onroerend goed efficiënter controleren. Maar wat betekent dit voor jou als (ver)huurder nu concreet?
Zoals iedereen weet, kan de belastingaangifte van de huurder een invloed hebben op de huurinkomsten van de verhuurder: wanneer een huurder zijn gehuurde woning of een deel ervan gebruikt voor het uitoefenen van zijn beroep en de huur fiscaal als onkost inbrengt, wordt de verhuurder belast op zijn werkelijke huurinkomsten en niet op basis van het doorgaans lagere kadastraal inkomen van de woning.
Specifiek moet de verhuurder zijn huurinkomsten melden bij de belastingdienst volgens onderstaande scenario’s:
- Als de huurder een natuurlijke persoon is die het pand niet volledig of gedeeltelijk voor zijn beroepsactiviteit gebruikt, is de belastbare basis gelijk aan het geïndexeerde KI, verhoogd met 40% bij gebouwen.
- Als de huurder een natuurlijke persoon is die het pand wel voor zijn beroepsactiviteit gebruikt, of als de huurder geen natuurlijke persoon is (bijvoorbeeld een bedrijf), dan wordt de belastbare basis bepaald door de huurprijs plus de huurvoordelen verminderd met de forfaitaire kosten, tenzij het geïndexeerde Kadastraal Inkomen, verhoogd met 40% bij gebouwen, hoger is.
Het spreekt voor zich dat de belastingaangifte van de verhuurder overeen dient te komen met de belastingaangifte van de huurder. Tot en met vorig jaar werd dit handmatig gecontroleerd. Merkte de belastingcontroleur van de huurder in de aangifte een aftrek van huurkosten op? Dan werd de belastingcontroleur van de verhuurder hiervan op de hoogte gebracht door deze collega aan de hand van een fiche.
Nieuwe voorwaarden vanaf aanslagjaar 2024
Met de start van aanslagjaar 2024 heeft de federale regering de aftrek van huurgelden als beroepskosten aan nieuwe voorwaarden onderworpen: er is een extra meldplicht die het controleproces automatiseert. Huurders die huur aangeven als inkomensafhankelijke uitgave in hun jaarlijkse belastingaangifte zullen vanaf nu de persoonsgegevens van de verhuurder moeten opnemen in bijlage bij zijn belastingaangifte. Op die manier kan de fiscus efficiënt de link leggen tussen de fiscaal afgetrokken huur en te belasten huur bij de verhuurder.
- > Concreet gaat het om de voor- en achternaam, het adres en het rijksregisternummer van de verhuurder. Daarnaast moet de huurder ook het adres van het gehuurde pand, het totale huurbedrag en het gedeelte dat als inkomensafhankelijke kosten is ingehouden, opgeven.
De huurder mag zich hiervoor baseren op de gegevens in de huurovereenkomst. Indien deze niet langer correct zijn, maar de huurder niet op de hoogte is van de meest recente informatie, zullen eventuele fouten worden beschouwd als te goeder trouw en zullen ze geen reden zijn tot weigering van de aftrek. Het is bijvoorbeeld mogelijk dat een van de verhuurders is overleden of naar het buitenland is verhuisd.
Geldt de extra meldplicht voor alle huurders?
Voor natuurlijke personen geldt deze aanvullende meldingsverplichting enkel wanneer de huurder de betaalde huur & andere vergoedingen als zakelijke kost aftrekt. Of wanneer de huurder aangifte doet voor de personenbelasting, de vennootschapsbelasting, de rechtspersonenbelasting of de belasting voor niet-inwoners.
Alsook in het geval van vergoedingen die worden betaald in het kader van erfpacht, opstal, vruchtgebruik of erfdienstbaarheid.
Mochten deze huurders de aanvullende meldingsverplichting naast zich neerleggen, zal de belastingdienst hun aftrekkost eenzijdig weigeren.
Wat als de de belastingaangifte van de huurder en verhuurder niet overeenkomen?
Omwille van de zwaardere belasting bevat zo goed als elk woonhuurcontract een clausule die de huurder verbiedt de gehuurde woning commercieel in te zetten en zodanig de huur fiscaal in te brengen. Doet de huurder dat toch, is dit vaak buiten medeweten van de verhuurder en in strijd met bovenstaande clausule.
In dat geval biedt de vernieuwde maatregel een eerste bescherming voor verhuurders, want aangezien ‘het gebruik van de woning niet overeenstemt met de aard van de overeenkomst waarvoor de huur is aangegaan‘, wordt de aftrek als beroepskosten door de huurder nu automatisch geweigerd.
Een verhuurder kan de meerbelasting via de rechtbank op de huurder verhalen, al is die gang van zaken uiteraard niet bevorderlijk voor de goede verstandhouding tussen de huurder en de verhuurder. Euro Immo kan verhuurder én huurder hierin altijd bijstaan: contacteer ons met vragen en/of twijfels.
Aan de slag met de nieuwe meldplicht
Het wetsvoorstel is nog in de maak, maar de nieuwe verplichtingen gaan in vanaf de aangifte inkomstenbelasting volgend jaar. De FOD Financiën zal een model ter beschikking stellen voor de bijlage die moet worden toegevoegd aan de aangifte.
Euro Immo’s tip aan verhuurders
Om onaangename verrassingen te voorkomen, is het belangrijk dat verhuurders de juiste bepalingen opnemen in de huurovereenkomst.
Ze kunnen zichzelf beschermen tegen de pijnlijke gevolgen van een zwaardere belasting door de extra kosten door te rekenen aan de huurder wiens aangifte hiervoor verantwoordelijk is.
Zit je met vragen rond deze extra meldplicht of je eigen huurovereenkomst? Euro Immo wijst jou met plezier op de belangrijke punten. Samen stellen we een waterdichte huurcontract op. Neem contact op met ons!
